沈阳市人民政府办公厅

关于加强住宅区物业管理的实施意见

沈政办发〔2012〕83号

 各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

为深入贯彻《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）和《沈阳市物业管理条例》（沈阳市人大常委会公告第16号），提高全市人居环境质量，切实维护广大住宅区业主权益，构建服务规范、管理有序、和谐文明的物业管理长效机制，推动城市建设管理水平全面提升，经市政府同意，现就进一步加强住宅区物业管理工作提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）以便民、利民、为民、安民为宗旨，实施强化政府职责、提升服务品质和完善业主自治等重点工作，促进全市住宅区物业管理实现社会化、市场化、专业化和规范化，力争经过3至5年的积极努力，基本理顺“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的综合管理体制，全行业物业服务企业通过加强自身管理实现服务水平大幅度提高，业主大会和业主委员会依法维护自身合法权益的能力全面增强，为建设和谐沈阳奠定坚实的社会基础。

二、完善物业管理体制

（二）实行区域管理负责制。区、县（市）人民政府对本行政区域内住宅区物业管理工作负总责。街道办事处（社区居委会）负责指导监督本辖区业主大会和业主委员会建设，落实旧住宅区管理单位，督促房屋产权单位履行房屋修缮责任，创新社会管理，化解物业管理矛盾纠纷，定期召集由业主委员会、管理服务单位参加的工作沟通会议，落实住宅区物业管理具体事务。

（三）明确相关部门职责。市房产局负责统筹协调全市住宅区房屋、绿化、道路、环保、市容、环卫等综合管理事务。区、县（市）房产主管部门负责统筹协调本行政区住宅区综合管理事务，受理住宅区物业管理投诉案件，根据投诉内容转交相关单位调查处理并督促按时反馈处理意见。全市各级建设、规划、城建、财政、民政、公安、物价、环保、质监、行政执法、人防、供电、供水、供气、供热等部门和专业单位，要根据各自职责积极配合各级房产主管部门做好住宅区物业管理的指导和监督工作。

三、加强业主大会和业主委员会建设

（四）完善制度体制建设。市房产局负责制定住宅区业主大会和业主委员会指导规则、业主大会议事规则示范文本和管理规约示范文本。区、县（市）人民政府要将业主大会制度纳入社区管理和基层民主建设总体规划，认真抓好推进落实。街道办事处（社区居委会）负责业主大会和业主委员会的设立及备案工作，做好对业主大会成立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导，列席业主大会和业主委员会会议，对业主大会和业主委员会履行职责实施必要的监督管理。

（五）加强业主委员会建设。各级房产主管部门应当加强对业主委员会委员的教育培训，以提升委员的综合素质。要逐步建立业主委员会主任委员、副主任委员的资格认证制度。住宅区因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数二分之一的，物业所在地的社区居委会应当代行业主委员会的职责。

四、强化住宅区物业建管衔接

（六）建立商品住房交付使用准入制度。市建委负责制定商品住房交付使用管理办法。商品住房交付使用前，开发建设单位必须到项目所在地建设行政主管部门申请办理商品住房交付使用通知书，建设单位未办理商品住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，物业服务企业无权动用向业主预收的物业服务费，此期间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理商品住房交付使用通知书之日止。

（七）严格招投标制度。新建住宅区选聘前期物业服务企业，成立业主大会、业主委员会的住宅区重新选聘物业服务企业，一律以公开招标方式选聘。新建住宅区物业管理要积极促进建设单位与其关联的物业服务企业尽快实施建管分离，支持优质物业服务企业扩大市场份额，对获得国家、省市行业主管部门嘉奖的物业服务企业在招投标中予以加分，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业提供服务的，选聘标准、服务内容和服务价格等均由业主大会确定，业主委员会必须委托物业管理招投标代理机构组织招投标活动，开标、评标一律在市房产局物业服务招投标大厅进行。业主委员会及其成员不得干预招投标活动，未经公开招投标而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同不受法律保护，业主有权拒交物业服务费。

（八）强化物业承接查验管理。新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业应当与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，出具承接查验